K씨 부부의 한옥은 게스트하우스를 전문적으로 하는 곳에 비해
홈페이지 관리 등이 부족할 수 밖에 없어 숙박율은 떨어지는 편이다. 한달에 10~15일 정도로 숙박율은 평균 40~50% 정도다. 월 수입은 200만~300만원 정도고, 월세 150만원, 공과금 및 기타 관리비 70만~
100만원을 제하면 한달 약 50만원 정도의 수익이 남는다. 인력은 따로 쓰지 않는다.
북촌 한옥게스트하우스가 은퇴한 베이비붐 세대들의
노후 생활용 수익형 부동산으로 주목받고 있지만, 전문가들은 세심한 접근이 필요하다고 충고했다. 북촌 한옥의 평균 시세는 3.3㎡당 2500만~3000만원 정도. 규모있는 게스트하우스를 꾸미기 위해서는 최소한 대지면적 165㎡(50평) 이상이 필요하고, 70~80㎡ 규모의 작은 한옥이라 해도 6~7억원 이상을 호가한다.
오래된 한옥의 경우
나무가 썪어있거나 지네,
바퀴벌레, 쥐 등의 출몰은 기본이다. 게스트하우스로 개조할 시 서까래,
지붕 개보수, 화장실과 TV등 기본 인테리어 비용이 1억~2억원 이상 들어가기 때문에 초기 투입비용이 상당하다. 월세를 사는 경우 규모에 따라 다르지만 평균 200~300㎡규모의 한옥 월세는 200만~
500만원 정도를 지불해야 한다.
관리가 까다롭다는 것도 문제다. 오래된 한옥은 방이 좁고 낡아 거주하기 불편하고, 화장실도 공동으로 이용해야 한다. 여름엔 서늘한 편이지만 겨울에는 난방비가 수백만원을 호가한다.
특히 외국인을 대상으로 숙박영업할 경우 홈페이지 관리, 외국어
회화, 문화 차이에 따른 컴플레인 처리 등 영업 노하우가 필요하다. 성수기, 비수기의 월수익 편차가 심하고 방 갯수가 적기 때문에 필연적으로 공실이 생길 수 밖에 없다는 점도 문제다.
북촌 인근 공인관계자들은 “은퇴한 노부부의 운치있는 삶을 생각했다가는 환상이 무너질 수도 있다”며 “
투자비용과
금융비용, 수익율을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 충고했다.
nointerest@heraldm.com
